Le marché immobilier de Monaco : prix et tendances

Un marché hors norme à l'échelle mondiale

Monaco se distingue comme le marché immobilier le plus cher du monde en termes de prix médians. La combinaison d'une superficie totale inférieure à 2,1 km², d'une demande internationale structurellement excédentaire et d'une politique fiscale favorable a conduit à des niveaux de prix sans équivalent. Ces données sont présentées à titre indicatif et représentent des fourchettes observées sur le marché : les transactions réelles varient significativement selon le bien, l'étage, la vue et l'état général.

Prix indicatifs par quartier

• Monte-Carlo / Carré d'Or : 70 000 à plus de 100 000 €/m² pour les biens prime. Les niveaux les plus élevés concernent les penthouses avec vue mer directe sur le Carré d'Or.
• Larvotto : 55 000 à 85 000 €/m² selon l'étage et la qualité de la vue sur la Méditerranée.
• La Rousse / Saint-Roman : 50 000 à 80 000 €/m², avec des pointes pour les étages supérieurs de la Tour Odéon.
• Monaco-Ville (Le Rocher) : 45 000 à 70 000 €/m² pour les rares biens disponibles.
• La Condamine : 40 000 à 65 000 €/m² selon la vue sur le port.
• Fontvieille : 35 000 à 50 000 €/m² — le point d'entrée le plus rationnel hors Moneghetti.
• Jardin Exotique / Moneghetti : 30 000 à 45 000 €/m² — les prix d'entrée les plus accessibles de Monaco.
• Mareterra : 70 000 à plus de 100 000 €/m² pour le neuf prime avec vue mer.

La dynamique du marché du neuf

Jusqu'en 2024, l'offre de logements neufs à Monaco était quasi inexistante : les quelques immeubles construits correspondaient généralement à des restructurations de bâtiments existants, et non à de nouveaux programmes sur foncier vierge. Le programme Mareterra a changé la donne en ajoutant un quartier entièrement neuf au parc monégasque, avec une architecture contemporaine et des performances environnementales élevées.

Mareterra : impact sur le marché

La livraison de Mareterra (fin 2024) a permis à des acquéreurs en liste d'attente depuis plusieurs années de trouver enfin une offre neuve à Monaco. Cet afflux d'offre sur un marché habituellement asséché a été absorbé par une demande latente importante. Les transactions réalisées dans le cadre de la VEFA Mareterra ont établi de nouveaux niveaux de référence pour le neuf premium à Monaco.

Tendances structurelles

• La demande reste portée par les UHNWI (ultra-high-net-worth individuals) européens, moyen-orientaux et asiatiques.
• Le marché secondaire (reventes) est le seul accessible dans la plupart des quartiers historiques.
• La liquidité, bien que supérieure à certains marchés ultra-prime, peut être limitée pour les biens très spécifiques ou très grands.
• Les biens de moins de 50 m² (studios, one-bedroom) restent les plus liquides en raison de leur accessibilité relative.