Comment fonctionne l'immobilier à Monaco

Un marché structurellement tendu

La Principauté de Monaco s'étend sur environ 2,08 km² — une superficie comparable à celle d'un grand parc urbain. Cette contrainte géographique exceptionnelle, conjuguée à une demande internationale soutenue, crée un déséquilibre structurel permanent entre l'offre et la demande. Le stock disponible à la vente est limité en permanence, et les rotations sont lentes : beaucoup de propriétaires conservent leurs biens sur des décennies.

Monaco : un État souverain avec son propre droit

Monaco n'est pas la France. La Principauté est un État indépendant, membre de l'ONU, disposant de sa propre législation, de son propre droit civil et de son propre système judiciaire. Les transactions immobilières sont régies par le droit monégasque, et non par le droit français. Le Code civil monégasque s'inspire du droit français mais présente des spécificités importantes, notamment en matière de baux et de statut des étrangers propriétaires.

Le rôle incontournable du notaire

Comme en France, le recours à un notaire est obligatoire pour toute transaction immobilière à Monaco. Le notaire instrumentaire est nommé par le Prince Souverain et exerce un monopole sur la rédaction des actes authentiques. L'acte de vente est signé devant notaire, et c'est l'enregistrement de cet acte qui transfère officiellement la propriété. Il n'existe pas de "compromis de vente" à proprement parler dans le droit monégasque : on utilise une promesse de vente (ou une promesse synallagmatique), généralement accompagnée d'un dépôt de garantie.

Les deux secteurs du marché

Le marché immobilier monégasque se divise en deux secteurs distincts :

• Le secteur libre : ouvert aux ressortissants étrangers et aux Monégasques, soumis à la loi du marché. Les appartements y sont vendus et loués librement, aux prix négociés entre les parties.
• Le secteur protégé : réservé aux ressortissants monégasques (et à leurs familles dans certains cas), ce segment est encadré par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Les loyers y sont plafonnés et les conditions d'attribution strictement réglementées par l'État monégasque. Les étrangers n'ont pas accès à ce parc.

Les typologies de biens

L'offre immobilière de Monaco est dominée par les appartements, qu'il s'agisse de studios, deux-pièces, ou grands appartements familiaux. Les maisons individuelles et villas sont extrêmement rares et concentrées dans quelques secteurs en hauteur. Le marché du neuf — longtemps quasi inexistant — s'est récemment enrichi du programme Mareterra (livré fin 2024), premier quartier entièrement nouveau depuis plusieurs décennies.

Les acteurs de la transaction

Une transaction type à Monaco implique : une ou plusieurs agences immobilières (il n'existe pas de mandat exclusif obligatoire), un notaire instrumentaire monégasque, et dans le cas de sociétés civiles ou de structures offshore, des conseils juridiques spécialisés. Il est fortement recommandé de s'appuyer sur une agence membre de la Chambre Immobilière de la Principauté de Monaco (CIPM), qui regroupe les professionnels agréés.

Fiscalité : l'atout différenciant

Monaco ne perçoit pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques résidentes, à l'exception notable des ressortissants français, soumis à la convention fiscale franco-monégasque de 1963. Il n'existe pas non plus d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) monégasque. En revanche, des droits de mutation (équivalents des droits d'enregistrement) s'appliquent sur chaque transaction, à un taux généralement compris entre 4,5 % et 6 % de la valeur du bien selon la nature de l'acte.