Acheter dans le neuf à Monaco : la VEFA

Qu'est-ce que la VEFA à Monaco ?

La VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement — est le contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier qui n'est pas encore livré. Il achète en quelque sorte "sur plans", et le transfert de propriété s'effectue progressivement au fur et à mesure de la construction, jusqu'à la livraison finale. Ce mécanisme, bien connu en France, s'applique également à Monaco et constitue la forme standard des transactions sur le marché du neuf monégasque.

Les étapes d'une VEFA à Monaco

• Réservation : signature d'un contrat de réservation (préliminaire à la vente) avec versement d'un dépôt de garantie, généralement consigné chez le notaire ou sur un compte séquestre.
• Acte de vente notarié : signature de l'acte authentique de VEFA devant notaire monégasque, qui fixe le prix définitif, le calendrier des appels de fonds et les caractéristiques du bien.
• Appels de fonds échelonnés : les paiements sont déclenchés par le promoteur à des stades définis de l'avancement des travaux.
• Livraison et réception : remise des clés à l'achèvement, avec procès-verbal de réception permettant de consigner d'éventuelles réserves.

L'échelonnement des paiements

Le calendrier des appels de fonds en VEFA monégasque est généralement calqué sur le modèle français, avec des pourcentages versés à chaque étape clé de la construction. Les modalités exactes figurent dans l'acte de vente et varient selon le promoteur et le programme. Les fonds doivent être disponibles ou financés à l'avance, selon l'avancement prévu.

Les garanties de l'acquéreur en VEFA

• Garantie d'achèvement : assurance que les travaux seront menés à terme même en cas de défaillance du promoteur, souscrite auprès d'un établissement financier ou d'une compagnie d'assurance.
• Garantie de parfait achèvement : couvre les désordres signalés lors de la réception ou dans l'année qui suit.
• Garantie biennale (garantie de bon fonctionnement) : couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment pendant deux ans.
• Garantie décennale : couvre les désordres affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, pendant dix ans.

La TVA en VEFA

Monaco appliquant la TVA française en vertu de l'union douanière franco-monégasque, les acquisitions en VEFA sont soumises à la TVA au taux en vigueur. Le prix affiché par les promoteurs monégasques est généralement indiqué TTC (TVA incluse).

Spécificités du neuf à Monaco

L'offre neuve à Monaco est historiquement très rare. Le programme Mareterra (livré fin 2024) constitue l'exemple le plus récent et le plus significatif. Pour les programmes neufs de petite envergure (réhabilitations, surélévations d'immeubles existants), le processus VEFA s'applique de la même manière, avec les mêmes garanties. Il est recommandé de vérifier le statut et la réputation du promoteur, ainsi que l'existence effective de la garantie financière d'achèvement avant tout engagement.